10.6 Paragraaf grondbeleid

Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2021)
Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad eind 2021 vastgestelde nota Grondbeleid.
 
Definitie Grondbeleid
Grondbeleid kan worden omschreven als het geheel van de wijze van toepassing van het financiële en juridische instrumentarium dat de overheid ter beschikking staat om op de gewenste plaats, tijdig en tegen aanvaardbare kosten grond c.q. ruimte beschikbaar te krijgen voor de vestiging van door die overheid gewenste functies.
 
Beleid
Het grondbeleid bestaat uit de verschillende instrumenten die de gemeente heeft om de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te realiseren. Daarbij staat de grondexploitatie centraal. Het grondbeleid spreekt zich met name uit over welke rol de gemeente in de grondexploitatie wil spelen. Uitgangspunt van de grondexploitaties is onder andere het Volkshuisvestingsprogramma 2024 t/m 2028. De belangrijkste deelopgaven daaruit zijn:

• Op weg naar een toekomstbestendige woonvoorraad;
• Vitale en gezonde wijken;
• Naar klimaat- en energieneutrale wijken zonder aardgas;
• Wonen met Zorg.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een facilitair (passief) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. In een aantal specifieke gevallen is toch sprake van actief grondbeleid. Hiervoor heeft de raad een grondexploitatie vastgesteld of is er een grondexploitatie in voorbereiding.
In onderstaande tabel zijn de meeste projecten opgenomen en is per ontwikkeling aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast:

Programmadoelstellingen

Grondexploitatie is geen doel op zich. Het staat in het teken van de maatschappelijke effecten die we als gemeente beogen. In de 4 programma’s van onze Programmabegroting zijn doelstellingen opgenomen die we mede middels de grondexploitaties willen realiseren. Het betreft de volgende doelstellingen:

Programma Leefbaarheid

• We zetten bij voorkeur preventief en zoveel mogelijk Zeeuws breed in op het voorkomen van overlast, dragen zorg voor de veiligheid en we pakken (ondermijnende) criminaliteit aan.
• We willen ons veilig kunnen verplaatsen door de gemeente, zetten in op duurzame vormen van vervoer, met goede verbindingen voor fietser en voetganger en minder parkeren in het centrum voor een gezondere, groene leefomgeving.
• We zetten in op een circulaire samenleving. We stimuleren inwoners om hun huishoudelijk afval zoveel mogelijk te scheiden. Bedrijven en organisatie stimuleren we om het bedrijfsafval te verminderen. Circulair bouwen en (daardoor) minder verspilling wordt de norm.

• We bepalen samen de doelen voor klimaat, energie en milieu en leggen deze vast in het Programma toekomstbestendige leefomgeving.

Programma 2 Aantrekkelijke stad

• We vullen het citymarketing platform met betekenisvolle informatie rondom de thema's wonen, werken, recreëren en studeren om zo Vlissingen te promoten.
• We leveren een uitvoeringsprogramma voor cultuur en voor toerisme op.
• We werken verder aan de ontwikkeling van en de organisatie binnen de Kenniswerf tot campus/innovatiedistrict.
• We werken het professionaliseren van de organisatie van de binnenstad verder uit en werken aan de uitvoering van gezamenlijk opgestelde binnenstadsagenda.
• We brengen bedrijven samen om de kansen voor de maritieme maakindustrie in Zeeland en Vlissingen te benutten.

Programma 3 Sociale samenhang

• We streven naar een inclusieve samenleving waarin iedereen elkaar helpt en ondersteunt.
• Alle inwoners kunnen zelfstandig en volwaardig leven, werken, wonen en meedoen.
• We gaan uit van de kracht van de inwoner en de samenleving. Waar dat niet lukt, helpen we die mogelijkheden te vergroten.
• We ondersteunen inwoners daarbij met het geven van informatie, de inzet van basisvoorzieningen, specialistische zorg en wanneer het echt niet anders kan een vangnet.

Programma 4 Bestuur

• Samen met onze inwoners, instellingen en bedrijven werken aan wat belangrijk is voor Vlissingen op basis van de strategische koers voor Vlissingen in 2040.
• We werken samen met onze buurgemeentes.
• Duidelijke rolverdeling tussen gemeenteraad, college en organisatie.
• We ontwikkelen ons tot een integrale overheid: een servicegerichte en betrouwbare organisatie zonder onnodige drempels en procedures.
• Verbeteren en op peil houden van de dienstverlening.
• Actief op zoek naar subsidiemogelijkheden en cofinanciering voor onze projecten.

Niet iedere grondexploitatie zal aan alle doelstellingen een bijdrage kunnen leveren. De grondexploitaties worden steeds getoetst op de bijdrage (of mogelijke strijdigheid) met de bovengenoemde doelstellingen. Op deze wijze zetten we grondexploitaties optimaal in ten behoeve van het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen.

Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier, de Spuikom, de Kenniswerf en de andere grondexploitaties op uitbreidings- en inbreidingslocaties wordt aan diverse doelstellingen uit de programmabegroting een bijdrage geleverd, met name op het gebied van wonen en economie. Ook wordt aan vele maatschappelijke doelen en ambities vanuit de Strategische Visie Vlissingen 2040 een bijdrage geleverd.

Het Scheldekwartier vormt een volwaardig stadsdeel waar het aantrekkelijk wonen, werken en recreëren is. Op het gebied van wonen wordt gestuurd op het bedienen van verschillende doelgroepen door het toevoegen van duurzame, diverse en hoogwaardige woningen in de verschillende betaalbare, middeldure en dure koop- en (sociale) huursegmenten. Verschillende bouwplannen zijn in voorbereiding (o.a. Machinewerf, Nieuwe Post), aanbouw (o.a. Koperslagerij, Kop Keersluis) of opgeleverd (o.a. De Admiraliteit, Lloyds). De projecten leveren een bijdrage geleverd aan de doelstelling om een gevarieerd woningaanbod in Vlissingen, wat bijdraagt aan de balans in de woningmarkt en daarmee het sociaaleconomische perspectief. Ook in de Spuikom zal een divers woningaanbod gerealiseerd gaan worden waarbij het grootste deel nul-tredenwoningen (appartementen) naast enkele grondgebonden woningen.

Met de nieuwbouw van de geheel of gedeeltelijke sociale woningbouwprojecten op het Scheldekwartier, zoals De Dempo en De Hofjes, wordt een bijdrage geleverd aan het maatschappelijke doel om een deel van de verouderde sociale woningbouwvoorraad in Vlissingen te vervangen maar ook met nieuwe duurzame sociale huurwoningen uit te breiden. Met de vervangende nieuwbouw van sociale woningen wordt een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Alle nieuw toe te voegen woningen in de vrije sector zijn duurzaam en gasloos.

Claverveld en Souburg Noord spelen in op de behoefte om, voornamelijk, grondgebonden en in een groene setting te wonen. De snelle afzet in beide projecten toont de belangstelling in dit (hogere) segment voor het groen-stedelijke wonen en krijgt nu zijn verdere vertaling in de volgende, tevens laatste, fase van Souburg Noord. Met het vergroten van het aanbod grondgebonden woningen op ruime percelen wordt bijgedragen aan de ambitie om een divers en hoogwaardig woonproduct gericht op gezinnen, midden- en hogere inkomens te kunnen leveren. Ruim een derde van de op te leveren woningen is gericht op senioren (levensloopbestendig) en tevens worden er vrije bouwkavels aangeboden.

Klimaatadaptieve gebiedsontwikkeling met aandacht voor de opgaves rondom biodiversiteit, water en droogte zijn dragers voor de openbare ruimte in Claverveld, Souburg Noord en de Spuikom. Nieuwe vormen van ecologisch beheer worden toegepast, waarmee ook na realisatie van de woonwijken een duurzame bijdrage geleverd wordt aan de woon- en leefomgeving in de gemeente Vlissingen. Middels participatieve trajecten worden eindgebruikers betrokken bij de vorming van de openbare ruimtes, bijvoorbeeld de inrichting van de speelruimte met leerlingen van Het Kompas in Souburg-Noord en werkgroepen voor de groene ontmoetingsplekken met omwonenden in Claverveld. Met het gefaseerd bouwrijp opleveren van Scheldewijk is een maatschappelijke bijdrage geleverd aan het saneren van bodemverontreiniging, waarmee een aangenaam woon- en leefklimaat gerealiseerd wordt voor nieuw bewoners en bestaande omwonenden.

Ook wordt door deze plannen de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Met het ‘aanhelen’ van de stad middels de ontwikkeling van het Scheldekwartier, worden verbindingen gemaakt of hersteld, de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Vanuit de grondexploitatie en uitvoering heeft en krijgt dit een plaats via diverse projecten.

Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier wordt Vlissingen ‘op de kaart’ gezet en ontstaan nieuwe economische kansen. Het imago van Vlissingen bij (project)ontwikkelaars, ondernemers en aannemers kent een positieve wijziging, als gemeente van kansen en met een on-Zeeuwse ambitie. Daarnaast wordt Vlissingen door het toevoegen van verblijfsrecreatie, zoals Hotel De Timmerfabriek en onderscheidende verblijfsruimtes en -functies, nog interessanter voor een brede doelgroep toeristen hetgeen de Vlissingse economie ten goede komt. De kades langs het Dok bieden ruimte aan een veelheid aan activiteiten en evenementen en voegen mede door de aanwezigheid van het industriële erfgoed een onderscheidend verblijfsgebied met stedelijke allure toe aan het Vlissings stedelijk gebied. De combinatie van stad en water, maritiem (erfgoed) karakter en aansprekende nieuwbouw nodigt uit tot gebruik en draagt bij aan ambities op het gebied van een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren. Met de in gang gezette herbestemming van De Machinefabriek, met daarin onder meer het culturele cluster, sportzaal en parkeergarage, wordt een bijdrage geleverd aan het duurzaam behouden én benutten van iconisch maritiem industrieel erfgoed en inpassen in een hoogwaardig stedelijk gebied, waarbij de functies en uitstraling van het erfgoed elkaar versterken en dragers zijn in de identiteit van Vlissingen.

Met de ontwikkeling van de Kenniswerf (fasen 1 t/m 5) wordt invulling gegeven aan de doelen en ambities vanuit de Strategische Visie Vlissingen 2040 en de Omgevingsvisie Vlissingen 2040. De ambitie van de strategische visie is dat Vlissingen in 2040 dé hotspot voor delta-innovatie is in Nederland. De Kenniswerf speelt een belangrijke rol in deze ambitie.

Met de ontwikkeling van de Kenniswerf tot campus en innovatiedistrict wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die nodig is in de gemeente Vlissingen. Daarnaast draagt de Kenniswerf bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid, het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix). Met de beschikbare middelen uit het pakket Wind in de zeilen (vastgelegd in de grondexploitatie Kenniswerf fase 5) wordt ruimte gecreëerd voor het vestigen van nieuwe bedrijvigheid, ontwikkel-, test- en demofaciliteiten, starters, scale-ups en R&D afdelingen op de Kenniswerf. Daarnaast wordt op de Kenniswerf ruimte gecreëerd voor studentenhuisvesting.

Tevens wordt met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Kenniswerf (fasen 1 t/m 5) en Souburg door de gemeente Vlissingen concreet invulling gegeven aan het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2022-2026. De genoemde terreinen bieden voor de verschillende doelgroepen bedrijven een passend en onderscheidend aanbod in verschillende prijsklassen: zichtlocaties, niet-zichtlocaties, locaties voor woon-werkcombinaties, grote en kleine kavels, watergebonden terreinen, terreinen voor bedrijven met verschillende milieucategorieën, etc. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die broodnodig is in de gemeente Vlissingen. Daarnaast dragen de bedrijventerreinen bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid, het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix).

Organisatie
Raad (Kaders stellen)

• ruimtelijke kaders vaststellen (Omgevingsplan; Omgevingsvisie; Bestemmingsplan).
• beleidskaders, waaronder vaststellen Nota Grondbeleid en Nota Grondprijzen.
• P&C cyclus, waaronder vaststellen, herzien en afsluiten grondexploitaties.
• kredietverstrekking.
• enz.

College van B&W (Uitvoeren en beheren)

• grondexploitaties beheren.
• aan- en verkopen, verpachten en verhuren.
• sluiten overeenkomsten.
• enz.

Ambtelijke organisatie (Uitvoeren werkzaamheden)

• zorg dragen aan uitvoering verantwoordelijkheden college.

Faciliterend grondbeleid
In het kader van het faciliterend (passieve) grondbeleid heeft de Raad geen rol wat betreft het beschikbaar stellen van middelen, omdat er bij een extern initiatief (in principe) geen middelen nodig zijn. De Raad heeft wel een rol in het stellen van ruimtelijke kaders. Het college en de ambtelijke organisatie hebben, passend binnen de kaders van de Raad, een gelijke rol als bij actief grondbeleid. Hiervoor zijn geen middelen beschikbaar en hebben zij geen eigen uitvoeringsagenda of -proces omdat het door derden wordt gerealiseerd. Wel wordt door middel van het kostenverhaal conform de Omgevingswet de benodigde financiële middelen bij de initiatiefnemer verhaald.

Financiën
De financiële kaders liggen vast binnen de financiële verordening en het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV), Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023). Onderstaand de richtlijnen en hoe we bij de gemeente Vlissingen daar uitvoering aan geven:

• Bij de start van een grondexploitatie wordt er een financieel-economisch haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd en een business case gemaakt. Als dit plan tot uitvoer wordt gebracht wordt deze, conform het Grondbeleid 2021, 2 x per jaar geactualiseerd.
• Het risicomanagement binnen de grondexploitaties is opgenomen in het organisatiebreed risicomanagement en wordt 2 x per jaar geactualiseerd. Dit is per grondexploitatie verwerkt in het scenario ‘laag’.
• Strategische aankopen, waarbij een langere periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van ontwikkeling, worden opgenomen in de materiële vaste activa. Bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie betreffende deze gronden worden deze in een grondexploitatie opgenomen.
• Tussentijdse winstneming: per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Zie hoofdstuk 4 'Winstnemingen'.
• Indien gemeentegrond vanuit de algemene dienst wordt ingebracht in het grondbedrijf wordt die grond gewaardeerd tegen de waarde waarop de grond op de balans is opgenomen.
• Cashflow beheersing: investeringen worden pas dan gedaan als hierdoor ook zicht is op het realiseren van inkomsten, of nadat de inkomsten gerealiseerd zijn. Zo wordt het bouwrijp maken zoveel mogelijk pas uitgevoerd als er zicht is op afname van de bouwgrond.
• Kostenverhaal: bij een particuliere ontwikkeling voert de gemeente een faciliterend (passief) grondbeleid. Hierbij gaat de gemeente over tot kostenverhaal conform de Omgevingswet.
• Grondprijs: de gemeente Vlissingen hanteert standaard grondprijzen die afhankelijk zijn van de bestemming van de grond voor een aantal categorieën. Deze worden jaarlijks vastgesteld middels een separaat raadsvoorstel. Hiervan kan afgeweken worden en kan de grondprijs residueel berekend worden, zoals dit in het Scheldekwartier gebeurt.
• Erfpacht: de gemeente Vlissingen biedt in specifieke situaties de mogelijkheid van erfpacht aan.
• Rente: de rente waarmee gerekend wordt in de grondexploitaties, wordt gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van de lopende leningen van de gemeente. Voor de grondexploitatie van het Scheldekwartier werd tot en met 2024 gebruik gemaakt van projectfinanciering, deze had een eigen rentepercentage. De wijze van renteberekening is gebaseerd op de voorschriften conform de BBV. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk.
• Kosten- en opbrengstenindexering: voor een zo goed mogelijke inschatting van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en toekomstige indexeringen van deze kosten en opbrengsten. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk.
• Looptijd: in de BBV is een richtlijn opgenomen voor de maximale looptijd van een grondexploitatie, deze is op 10 jaar gesteld. Indien hiervan afgeweken wordt moet dit gemotiveerd worden en moeten beheersmaatregelen genomen worden. Op dit moment zijn er geen actieve grondexploitaties die een looptijd hebben langer dan 10 jaar.
• Bovenwijkse voorzieningen: of ook wel bovenplanse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen voor het betreffende plan van nut zijn maar ook voor de omgeving of de hele stad. Te denken valt aan een toegangsweg die ook de toegang naar de omliggende gebieden verbetert, de aanleg van een brug waardoor ook andere wijken een voordeel hebben. Tot aan de 2e herziening 2016 waren deze zowel planmatig als financieel in de grondexploitaties opgenomen. Op basis van de BBV en de overleggen met de inspecteur van het ministerie van binnenlandse zaken zijn vanaf de 2e herziening 2016 de bovenwijkse voorzieningen ontvlochten. Daarbij zijn deze voorziening proportioneel binnen de grondexploitatie gehouden en voor het overige deel gedekt vanuit de algemene begroting. Deze proportionaliteit is op basis van het nut van deze voorziening voor de grondexploitatie en het algemene nut. Op deze manier ontstaat er een betere scheiding tussen grondexploitaties en de algemene begroting. Omdat een voorziening deel uit maakt van het betreffende plan blijft de aansturing en uitvoering van deze voorziening wel in het plan opgenomen. De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn ontvlochten:

Parameters

Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd.
In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages.
Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 1e herziening 2026 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 2e herziening 2025 (Oud) zijn toegepast:

Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling jaarlijks rapporteert. Daarbij zijn er 2 periodes waar we naar kijken: de daadwerkelijke prijspeilcorrectie die er in 2025 heeft plaatsgevonden en de verwachte indexering vanaf 2026.
Voor de daadwerkelijke prijspeilcorrectie van 2025 gebruiken we voor de civiele kosten de prijspeilcorrectie van de Grond-, Weg- en waterbouwkosten (GWW kosten, 3,8%) en de Consumenten Prijs Index (CPI, 3,3%).

Voor de verwachte indexeringen van 2026 en verder gebruiken we ook gemiddelden:

• De indexering van de kosten wordt bepaald als een gemiddelde van een tweetal kostensoortindexen: die van de GWW-kosten en die van de Plankosten.
• De indexering van de opbrengsten wordt bepaald als een gemiddelde van de indexering van woningmarktlocaties en bedrijvenlocaties in een gemiddelde regio. De grondprijzen voor woningbouw stijgen sterk en de verwachting is dat deze stijging de komende jaren aanhoudt. Dit in tegenstelling tot bouwgrond voor bedrijven. Daarnaast heeft de gemeenteraad in december 2025 de grondprijzen voor 2026 vastgesteld. Hierin zijn de minimumprijzen sterk verhoogd ten opzichte van de grondprijzen 2025. Deze verhoging is ook meegenomen in bovenstaande parameters. De vastgestelde grondprijzen 2026 zijn veelal minimum prijzen, de daadwerkelijke geraamde grondprijzen liggen, zeker bij woningbouwplannen, ver boven deze minimumprijzen. Om nog steeds marktconforme prijzen te ramen is in die woningbouwplannen niet die sterke verhoging toegepast.

Voor het berekenen van de rekenrente wordt vanaf de 2^e herziening 2024 gebruik gemaakt van de Notitie rente 2023 van de commissie BBV. Ook ronden we vanaf de 2^e herziening 2024 de percentages af op 0,25%. Op deze manier proberen we een wat meer stabiel renteverloop te verkrijgen.
Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten. In 2024 is de projectfinanciering van het Scheldekwartier beëindigd. Met ingang van 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk.

Bovenstaande parameters zijn gebaseerd op de gegevens en vooruitzichten die in maart 2026 bekend waren. Besluitvorming hierover zal plaats vinden in juli 2026. In de tussentijd is er weer veel gebeurd in de wereld wat invloed heeft op de ontwikkeling van indexeringen en rentetarieven. Zowel met negatief als positief gevolg. Dat geeft een zekere mate van onzekerheid over de juistheid van bovenstaande parameters. Zo is tijdens het opstellen van deze 1^e herziening 2026 een oorlog uitgebroken in het Midden-Oosten. De gevolgen hiervan zijn over het hele jaar nog niet in te schatten, voor de zekerheid is in scenario Laag hiervoor een extra hoge kostenstijging geraamd.

Realisatie jaarplannen 2025

In 2025 zijn de plannen uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt:

Scheldekwartier
Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten:

• Ontwikkelaar De Realisatie bouwt op de bouwplot Kop Keersluis 60 appartementen en duplexwoningen. De bouw is gestart in kwartaal 1 2025, oplevering is medio 2026 voorzien.
• Met de VOG (Vlissingse Ontwikkel Groep) is een overeenkomst getekend voor de gefaseerde ontwikkeling en realisatie van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. De woningen komen gefaseerd in verkoop, 29 woningen zijn reeds opgeleverd, 28 woningen worden dit jaar opgeleverd. De levering van de grond voor de laatste fasen (21 woningen) zal medio 2026 plaatsvinden.
• Zeeuws Vastgoed heeft in 2024 een overeenkomst getekend voor de realisatie van 14 royale stadswoningen aan het Dokter Stumphiuspark in het plan S-Park. De bouw is in kwartaal 2 2025 gestart. Oplevering is medio 2026 voorzien.
• Op de bouwplot Touwslagerij is aan de zijde van het Kanaal door Walcheren een overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling en bouw van 48 appartementen in De Touwdraaier door ontwikkelaar Fullhouse. De grondlevering is eind 2026 voorzien, waarna de bouw begin 2027 kan aanvangen.
• l’escaut heeft aan de noordzijde van de bouwplot Touwslagerij 20 grondgebonden, sociale huurwoningen gerealiseerd. De woningen zijn medio 2025 opgeleverd. Op de bouwplot De Admiraliteit zijn in opdracht van l’escaut 50 sociale huurwoningen gerealiseerd, in een mix van grondgebonden woningen en appartementen. De woningen zijn eind 2025 opgeleverd.
• De levering van de grond voor de Zeelandtoren is vertraagd naar 2026. Vanwege netcongestie en wijzigingen in het belastingstelsel, waardoor minder vraag is naar recreatieve appartementen als belegging, wordt met de ontwikkelaar in afstemming met de provincie en Stedin de mogelijkheden van planaanpassing onderzocht.
• Het project Singelkwartier (73 appartementen) op de voormalige locatie van Prins Glas BV en Edelweis is eind 2025 de grond geleverd en is inmiddels gestart met de bouw. Oplevering is voorzien in 2027.
• Aan de Steenenbeer wordt het bouwplan Nieuwe Post ontwikkeld door Team for Real, waarvan de realisatie naar verwachting eind 2026 zal beginnen.

Nieuwe verkoopovereenkomsten:
In 2025 zijn conform jaarplan de volgende koop- en ontwikkelovereenkomsten en samenwerkingsovereenkomst gesloten voor deelontwikkelingen op het Scheldekwartier:

• Verkoopovereenkomst De Nieuwe Post, 35 appartementen
• Verkoopovereenkomst De Touwdraaier, 48 appartementen
• Samenwerkingsovereenkomst De Machinewerf, circa 150 woningen

Bouw- en woonrijp maken:

• Conform jaarplan wordt deelgebied Scheldewijk gefaseerd woonrijp gemaakt, afhankelijk van de voortgang van de woningbouw.
• Conform jaarplan wordt er een uitwerking gemaakt voor de rehabilitatie van de Kielkade langs de Koningsweg en het gebruiken van de kade en het waterperceel ten behoeve van toeristisch-recreatieve schepen.

Verwervingen:

• Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie gelegen aan De Willem Ruysstraat / Kanaal door Walcheren zijn de gemeente en Provincie in dialoog over de voorwaarden. Eerder verwachtte overeenstemming is nog niet bereikt. Ambitie is bestuurlijke besluitvorming over het al dan niet overnemen van het talud en kade medio 2026 plaats te laten vinden.

Ontwikkelingen:

• Met Vastgoed Dekker is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok D op het Timmerplein (naast de Dokbrug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaatsgevonden en is gekoppeld aan start bouw van de Zeelandtoren.
• Voor de ontwikkeling van de plot Machinewerf wordt vanuit een samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelcombinatie Fullhouse – Leyten gewerkt aan de uitwerking van een stedenbouwkundig plan en woningbouwprogrammering.
• De tenderprocedure voor De Brugwachter is beëindigd in één-op-één onderhandeling met de gegadigde wordt het bouwplan nader uitgewerkt waarna een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten kan worden in kwartaal 3 2026.
• Voor het bouwrijp maken van de locatie voor Nieuwe Post is de compensatie van de te vervallen parkeerplaatsen in voorbereiding. Deze wordt medio 2026 gerealiseerd;
• Met de schoolbesturen van Archipel en Onze Wijs vinden gesprekken plaats in het kader van de ontwikkeling en realisatie van het Kindcentrum Scheldekwartier aan het Dokter Stumphiuspark.
• Conform jaarplan zijn de planologische procedures voor het deelgebied Dok Noord (Kleine Kappen – Machinewerf en omgeving) in voorbereiding.
• Voor de herbestemming van de Machinefabriek heeft in december 2024 besluitvorming door de gemeenteraad plaatsgevonden over het realiseren van een cultureel cluster, aanvullend op de eerder besloten realisatie van een parkeergarage en sportzaal. De programmatische kaders voor de herbestemming van de Machinefabriek zijn hiermee vastgesteld door de raad. Het bestemmingsplan voor de Machinefabriek is onherroepelijk. Start van de realisatie van het cultuur- en sportcluster is voorzien voor begin 2027.
• Medio 2025 is gestart met de realisatie van Parkeergarage De Machinefabriek. Naar verwachting wordt de parkeergarage eind 2026 opgeleverd en in exploitatie genomen.

Souburg Noord

• Het woonrijp maken van fase 2 is volledig afgerond. Daar waar de nieuwe waterleiding van Evides aangelegd is, is het groen iets later aangelegd. Dit is in februari 2025 afgerond.
• De civieltechnische uitwerking van fase 3 is uitgevoerd, ook de bijbehorende onderzoeken. De benodigde ophoging en voorbelasting van fase 3 is ook uitgevoerd in 2025.
• Het aanpassen van het bestemmingplan voor fase 3 is uitgevoerd en afgerond.
• Op basis van de civieltechnische uitwerking zal de aanbesteding van het bouwrijpmaken van fase 3 in het 2^e en 3^e kwartaal van 2026 uitgevoerd worden.
• De civieltechnische voorbereiding en uitvoering van de voorbelasting van fase 3 is afgerond.
• De uitwerking, aanbesteding en uitvoering van het groen is afgerond.
• De vaststelling van het Beeldkwaliteit plan (BKP) en de koopovereenkomst met de ontwikkelende partijen is doorgeschoven naar Q1 van 2026.
• De aanbesteding voor de ontwikkeling van 8 woningen via CPO in de Zuidelijke punt van fase 3 is doorgeschoven naar Q1 van 2026.

Claverveld

• Het project is op wat restwerkzaamheden afgerond. Die laatste werkzaamheden (aanleg extra verkeersdrempels) worden in 2026 uitgevoerd en ondergebracht in de grondexploitatie Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties.
• In 2025 was er nog 1 kavel in fase 1 die nog verkocht moet worden. Ook deze verkoop is ondergebracht in de grondexploitatie Nog uit te voeren van afgesloten grondexploitaties. Inmiddels heeft de verkoop in 2026 plaats gevonden.
• Deze grondexploitatie wordt afgesloten.

Kenniswerf (fase 1 t/m 5)
fase 1:

• Voor kavel 1C2 heeft het college besloten om geen koopovereenkomst te sluiten met de geïnteresseerde partij zodat deze kavel betrokken kan worden bij de campusontwikkeling.
• Voor kavel 1C9 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Deze is op dit moment in behandeling, maar nog niet (onherroepelijk) verleend. Daardoor heeft de levering – die was voorzien in 2025 - ook nog niet plaatsgevonden.
•  

fase 2:

• In september 2025 is kavel 2b (het Witte Huis) geleverd.
• Op kavel 2e is dieptedetectie uitgevoerd. Hierbij zijn een aantal verstoringen gevonden, die nader onderzocht moeten worden. Daardoor heeft de levering, die was voorzien in 2025, nog niet plaatsgevonden.

• Voor kavels 2a2/2a3 is de koopovereenkomst aangegaan en is een bibob-onderzoek uitgevoerd. Na afronding van dit bibob-onderzoek is de voorbereiding van de sanering opgestart.

fase 3:

• In 2025 is het tenderproces opgestart voor kavel 3j. De 1e fase van de tender (selectiefase) is doorlopen. Er zijn in totaal 6 inschrijvingen ontvangen waarvan er 3 door zijn naar de 2e fase van de tender (gunningsfase).
• De kavels 3d1 en 3f waren al geruime tijd in erfpacht uitgegeven. In de erfpachtovereenkomst is een koopoptie opgenomen. Daarvan is gebruik gemaakt, en de beide kavels zijn in december 2025 notarieel geleverd.

fase 4:

• Voor kavel 4n2 is de sanering voorbereid en in gang gezet. Deze zal in 2026 worden afgerond waarna de kavel notarieel zal worden geleverd.
• Kavel 4h is in december 2025 notarieel geleverd.
• Voor kavel 4j2 is de koopovereenkomst aangegaan, en zal de kavel in 2026 worden geleverd.

fase 5:

• De verwachting was dat een viertal minnelijke verwervingen zouden plaatsvinden in 2025. Inmiddels is voor 4 kavels de akte gepasseerd.
• De opstallen op deze kavels zullen, in afwachting van sloop, tijdelijk beheerd worden.

Bedrijventerrein Souburg fase 2

• De kavel voor de vestiging van McDonald’s is geleverd, de bouw is gerealiseerd en de vestiging is geopend. De Louis Pasteurweg is vanaf het fietspad naar boven doorgetrokken ten behoeve van de ontsluiting van de kavel van McDonald’s.
• Omgevingsvergunning bouwen voor Groeneweg/Damen is verleend. Kavels 1a4 en 1a6 zijn in oktober 2025 geleverd aan de onderneming P. Groeneweg en Zonen. De aktepassering heeft tevens in 2025 plaatsgevonden en de bouw is eind 2025 van start gegaan.
• De aktepassering voor Harthoorn heeft uiteindelijk pas in maart 2026 plaatsgevonden in plaats van in 2025. Dit werd veroorzaakt door problemen en discussies met Tennet. Het geplande gebouw moest worden verplaatst vanwege de beschermingszone van het hoogspanningstracé. Door deze ruimtelijke beperking zal in de toekomst kavel 1c2 (circa 3.000 m²) mogelijk tegen een lagere prijs worden verkocht.
• Onderzoek energiehub loopt nog. Uitsluitsel of de hub wel of niet haalbaar is, is nog niet te geven. De hub moet een oplossing bieden voor de netcongestie waardoor partijen toch kunnen en willen bouwen. In afwachting van de uitkomst liggen een aantal bouwplanontwikkelingen stil.

Spuikom

• Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, enkele hebben geleid tot vervolgonderzoeken die tot medio 2026 uitgevoerd worden.
• Ruimtelijke procedure is vertraagd door drukke raadsagenda december en mogelijke aanpassing van het plan. Laatste is uiteindelijk niet inhoudelijk gewijzigd, maar heeft geleid tot aanpassing in fase 1a en 1b. Ruimtelijke procedure bevat wel beide fases. Raad heeft behandeling van de ruimtelijke procedure uitgesteld. Deze is nu voorzien in mei 2026.
• Vanwege de vertraging van de ruimtelijke procedure is de uitvraag naar marktpartijen ook vertraagd.
• Het bestaande parkeerterrein Spuikom wordt zo lang mogelijk gehandhaafd, minimaal tot na besluitvorming over de ruimtelijke procedure in de raad.
• Vanwege het uitlopen van de onderzoeken en de vertraging van de ruimtelijke procedure en daarmee samenhangende vertraging van de uitvraag naar marktpartijen wordt het starten van het bouwrijp maken uitgesteld tot het moment dat de marktpartij bekend is.
• Vanwege het uitlopen van de onderzoeken en de vertraging van de ruimtelijke procedure wordt het uitgraven van de waterpartij/de aanleg van de grote Spuikom uitgesteld tot Q1 2027. Vanwege overleg met het waterschap is het baggeren uitgevoerd in maart 2026.

Dongestraat

• De tender voor het selecteren van een ontwikkelende partij voor de realisatie van het KGC en de woningbouw heeft in 2025 plaatsgevonden. Inmiddels is ook de overeenkomst met de geselecteerde ontwikkelaar getekend.
• De sloop van het schoolgebouw aan de Dongestraat heeft plaatsgevonden. Begin 2026 vindt de sloop plaats van de sporthal.

Vrijburg-West

• Herijking oorspronkelijke plannen: geen voortgang vanwege onvoldoende prioriteit
• Planuitwerking en actualiseren grex: geen voortgang vanwege onvoldoende prioriteit
• Daarom wordt deze grondexploitatie afgesloten.

Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties

• De laatste werkzaamheden voor Buitenhaven III en Bedrijventerrein Souburg fase 1 zijn uitgevoerd.
• De laatste kavel in Buitenhaven III is verkocht en overgedragen. 

De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 1e herziening 2026 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening.

De totale mutatie van € 1,0 miljoen bestaat uit een verslechtering van € 0,4 miljoen door aanpassingen in de ramingen van de afzonderlijke grondexploitaties, inclusief een winstneming in Kenniswerf fase 4, en een verbetering van € 1,4 miljoen door het aanpassen van de parameters en rentepercentages.

Op basis van het resultaat van de jaarplannen 2025 en nieuwe ontwikkelingen zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen:

Het effect nominaal is de daadwerkelijke aanpassing van een raming, het effect op eindwaarde is diezelfde aanpassing met daarbij de gevolgen door parameters en rente over de looptijd van de grondexploitatie. Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. De winstnemingen worden in het volgende hoofdstuk behandeld. De mutaties van rentepercentages, de kosten- en opbrengstenstijging en de stijging van de plankosten zijn niet uitgelegd. Deze ontstaan door de mutaties van de parameters zoals in hoofdstuk 2. Uitvoering Grondbeleid is opgenomen.
 
Majeure projecten
Scheldekwartier
Voor bouwplot Machinewerf is op basis van de planuitwerking met de geselecteerde partner een verlaging van de geraamde grondopbrengst toegepast van € 260.000. Aanleiding hiervoor is de het op passende wijze inrichten van het semi-openbare binnenterrein – wat in beheer blijft van derden - aansluitend op de omliggende openbare ruimte, die drukken op de residuele grondwaarde. Dit heeft een nadelig effect van € 310.000 op de eindwaarde.
Het saneringsbudget is verhoogd met € 200.000 vanwege de gestegen prijzen voor de afvoer en verwerking van gronden met de klasses ‘industrie’ en ‘verontreinigd’. Dit heeft een nadelig effect van € 230.000 op de eindwaarde.
In 2025 is ca. € 90.000 aan extra plankosten gemaakt. Ook wordt de raming van de plankosten voor de verdere looptijd tot 2031 met in totaal € 200.000 verhoogd. Aanleiding hiervoor ligt met name in de aannames over de afzetsnelheid en complexiteit om De Machinefabriek tot ontwikkeling te brengen, extra inzet voor de overdracht van werkzaamheden binnen de projectorganisatie als gevolg van personele wijzigingen, alsmede gewijzigde perspectieven over de ruimtelijke kaders en ambities voor de woningbouw aan de zuidzijde van het Dok. Dit heeft een nadelig effect van € 341.000 op de eindwaarde.

Uitbreidings- en inbreidingslocaties
Souburg Noord
De geraamde grondprijs voor fase 3 bij de vorige herzieningen was op basis van de verkoopresultaten van fase 2. Inmiddels is de grondprijs sterker gestegen dan geraamd waardoor in de onderhandeling met de ontwikkelaars een hogere grondprijs is gerealiseerd. Deze hogere grondprijs is verwerkt in deze herziening en heeft een voordelig effect van € 246.000.

Bedrijventerreinen
Kenniswerf (fase 1 t/m 5)
fase 2:
De verkoop van 3 bouwkavels heeft geresulteerd in een hogere grondopbrengst dan waarmee aanvankelijk in de grondexploitatie rekening is gehouden. Dit heeft een positief effect van € 443.000 op de eindwaarde.
De saneringskosten op deze verkochte bouwkavels waren hoger dan aanvankelijk begroot. Daarom zijn deze naar boven bijgesteld. Dit heeft een nadelig effect van € 315.000 op de eindwaarde.

fase 4:
Op basis van de voortgang van het project kan er een winstneming gedaan worden van € 131.000, dit heeft een negatief effect van € 132.000 op de eindwaarde.

fase 5:
De fasering van de verwervingen is opnieuw bezien in het kader van recente minnelijke verwervingsgesprekken en actualiteit.
De sloopkosten van de te verwerven objecten zijn opnieuw gefaseerd in lijn met de fasering van de verwervingen. Dit heeft een nadelig effect van € 247.000 op de eindwaarde.
De kosten voor saneringskosten zijn verhoogd naar aanleiding van ontvangen ramingen en kostenopgaven voor een deelgebied. Dit heeft een nadelig effect van € 239.000 op de eindwaarde.
De grondopbrengsten zijn opnieuw bezien op de voortgang van het project en opnieuw gefaseerd, waarbij de 1e voorziene uitgifte is verschoven van 2027 naar 2029.
Dit heeft een voordelig effect van € 177.000.

Spuikom

De uitwerking van fase 1 is in 2 delen opgesplitst, fase 1a en fase 1b. Fase 1a sluit aan bij de oorspronkelijke grondexploitatie Spuikom. De verkoop van bouwgrond voor leisure en horeca, de herinrichting van de Spuikomweg en de aanleg van het plein tussen leisure en de bioscoop vallen in fase 1b en zijn dus uit deze grondexploitatie gehaald. De leisure ontwikkeling was zeer waarschijnlijk niet mogelijk binnen de looptijd van de grondexploitatie of een afzienbare termijn vanwege netcongestie (geen prioriteit). De benodigde aanpassing van de Spuikomweg kan beter in 1 keer gedaan worden met de waarschijnlijk benodigde aanpassingen voor de realisatie van fase 2 van de Spuikom. Dit heeft een nadelig effect van € 275.000 op de eindwaarde.
Omdat de bestaande riolering binnen het plan aan vervanging toe is, wordt een deel van de kosten voor het verwijderen en aanleggen van riolering vanuit het beheerbudget gedekt. Daarnaast biedt de Spuikom de mogelijkheid tot waterberging voor een deel van het omliggende gebied, waaronder de binnenstad. De benodigde aansluitingen op de Spuikom worden ook betaald vanuit het beheer van riolering. Dit heeft een voordelig effect van € 250.000 op de eindwaarde.

Vrijburg West
Voorlopig is er geen concrete ontwikkeling van Vrijburg West. Daarom wordt deze grondexploitatie afgesloten en de grond afgewaardeerd naar de waarde van landbouwgrond. Deze afwaardering heeft een voordelig effect van € 308.000 op de eindwaarde.

Per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan kan worden. Deze berekening is gedaan door middel van de POC methode. Percentage of completion (POC) gaat uit van het percentage dat de kosten en de opbrengsten gerealiseerd zijn ten opzichte van de ramingen. Dit leidt tot een totaalpercentage van realisatie. Met dit totaalpercentage wordt de winstneming bepaald die genomen moet worden. Deze berekening is gedaan op het scenario 'laag' zodat er rekening wordt gehouden met eventuele risico's. In geval van verliesgevende exploitaties is vanzelfsprekend geen sprake van winstneming.
De huidige stand van zaken biedt ruimte voor de volgende winstneming (bedragen x € 1.000):

Af te sluiten grondexploitaties

Bij het afsluiten van een positieve grondexploitatie is de eindwaarde op € 0 gebracht door de laatste winstneming. Een nadelige eindwaarde wordt gecompenseerd door een getroffen voorziening.
De volgende grondexploitaties worden afgesloten (bedragen x € 1.000):

Claverveld: Het plan Claverveld is zo goed als afgerond, daardoor kan de grondexploitatie afgesloten worden. De resterende werkzaamheden worden overgeheveld naar de grondexploitatie Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties. Dit betreft de aanleg van extra verkeersdrempels, de verkoop van de laatste bouwkavel en het beheer en onderhoudsperiode van het groen.
Met dit groenstedelijk uitbreidingsplan zijn er 159 woningen gerealiseerd. Tijdens de looptijd is er € 2.231.000 aan winst genomen. Samen met het eindresultaat van € 92.000 is het totale resultaat van dit plan € 2.323.000.

Vrijburg-West: de grondexploitatie Vrijburg-West wordt afgesloten omdat er geen concrete ontwikkelingen of plannen daarvoor zijn. De grond wordt afgewaardeerd naar de waarde van landbouwgrond. De resterende eindwaarde wordt gedekt vanuit de voorziening die hiervoor getroffen is.
Op het moment dat er nieuwe ontwikkelingen zijn kan deze grondexploitatie weer opgesteld worden en ter besluitvorming aan de raad worden aangeboden.

Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties: de resterende werkzaamheden van de plannen Buitenhaven III (Poortersweg) en Bedrijventerrein Souburg fase 1 zijn afgerond en kunnen daarmee afgesloten worden. De resterende boekwaarde kan daarmee afgeboekt worden. Deze grondexploitatie wordt niet afgesloten omdat er voor 2026 resterende werkzaamheden vanuit Claverveld in opgenomen zijn.

Reserves en voorzieningen
In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken:

• reserve grondexploitaties
• verliesvoorziening
• risicoreservering
• aanvullend afzetrisico

In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft. Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met het betreffende begrotingsresultaat.

Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 2e herziening 2025 bedroeg het totaal van deze voorziening € 134,3 miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2026 wordt de voorziening aangepast naar € 130,1 miljoen. Deze verbetering is het resultaat van het totaal aan mutaties van de betreffende grondexploitaties, maar met name door het afsluiten van de grondexploitatie Vrijburg-West. Zie hoofdstuk 3. 'Resultaten grondexploitaties' en tabel 2 'Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering' voor de verschillen per grondexploitatie.

Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd. Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'.

Op basis van de 2e herziening 2025 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 13,1 miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2026 wordt de totale risicoreservering aangepast naar € 13,5 miljoen.

Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000):

Resultaat
Het totaal aan mutaties geeft een resultaat van deze 1e herziening 2026 van € 0,8 miljoen voordelig. Dit resultaat zal ten gunste worden gebracht van het resultaat van de jaarrekening 2025. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000):

Risico's

Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Scenario 'laag' is de doorrekening van een variant van alle risico's waarin met name de impact op doorlooptijd, grondprijs en aantal te verkopen m2 is verwerkt. Waarbij gesteld is dat het resultaat van dit scenario 'laag' gelijk is aan of slechter is dan het totaal aan financiële impact van de risico-inventarisatie.

Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's:

• Kostenstijging / inflatie
• Woning- en bedrijventerreinplanning
• Stikstof
• Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop)
• Netcongestie Zeeland

Kostenstijging / inflatie
Door de coronacrisis en met name de oorlog in Oekraïne hebben we de afgelopen jaren een sterke stijging gezien van de kosten en een tekort aan materialen. Dit heeft, samen met een beperkte beschikbaarheid van personeel, de planning en haalbaarheid van projecten onder druk gezet. Die kostenstijging was gestabiliseerd. Tijdens het opstellen van deze 1e herziening 2026 is er een oorlog uitgebroken in het Midden-Oosten. De gevolgen hiervan zijn over het hele jaar nog niet in te schatten. We proberen met de parameters van de kostenstijging hier zo goed mogelijk op in te spelen door in scenario laag rekening te houden met een hogere stijging van de kosten en juist een daling van de opbrengsten.

Woning- en bedrijventerreinplanning
In 2022 en begin 2023 is in samenwerking met de provincie Zeeland en de Walcherse buurgemeenten de woningbouwplanning tot en met 2032 herijkt. Hierbij is gebruik gemaakt van de onderzoeken en prognose door Stec. De geplande woningbouw zoals die in de Vlissingse woningbouwplanning tot en met 2032 is opgenomen is lager dan de prognose van Stec. In de voorgaande jaren zou er juist een overcapaciteit gepland zijn in de Vlissingse woningbouwplanning en is er steeds op advies van Ecorys en de accountant een extra voorziening opgenomen voor een aanvullend afzetrisico. Gezien de nieuwe prognose en woningbouwplanning is er geen reden meer om deze extra voorziening te handhaven. Deze is dan ook bij de 1e herziening 2023 vervallen. De verwachting is dat ook de plannen van Zeeland 2050 extra aanleiding zullen geven om meer woningen te realiseren.
Aan de andere kant zien we door de hogere kosten en stijgende rente de vraag naar woningen stabiliseren en vanwege de stikstofproblematiek komt de woningbouw tot vertraging. Dat kan juist weer een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van de woningbouwplanning. Daarom is in het scenario laag van de grondexploitaties een vertraging van het afzet tempo van de woningen doorberekend en is dit risico daarmee financieel afgedekt.

De bedrijventerreinplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullend risico, er is veel vraag naar bouwgrond voor bedrijven. Dit is met de Walcherse gemeenten afgestemd in het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2022-2026 (met een horizon tot 2034).
Hier merken we wel dat bedrijven veel tijd nodig hebben om de interesse in bouwgrond om te zetten in daadwerkelijke afname daarvan. Dit komt door de hoge bouwkosten, personeelstekorten, stikstof en andere flora- en faunavraagstukken, lastigere financiering en vooral ook de netcongestie. Ook dit risico van vertraging is in scenario laag doorberekend.

Stikstof
Bij de voorbereiding van ruimtelijke procedures wordt voor de gebruiksfase (dus voor de situatie wanneer de ontwikkeling is gerealiseerd) onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie op daarvoor gevoelige habitats in Natura 2000-gebieden en hoe zich dit verhoudt tot de al aanwezige stikstofdepositie.
Voor woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties blijkt, op basis van onderzoek dat tot op heden is uitgevoerd, dat op projectniveau geen toename van stikstofdepositie optreedt. Uit berekeningen moet blijken of dit ook voor nieuwe woningbouwontwikkelingen geldt. Indien de projecten niet te omvangrijk zijn en deze dus geen grote verkeersgeneratie veroorzaken, is dit binnen de huidige wetgeving wel de verwachting.
Voor bedrijfs- en andere niet woningbouwontwikkelingen zal afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek blijken of dit gevolgen heeft voor de vestiging van een bedrijf of andere niet zijnde woningbouwontwikkeling. Dit is sterk afhankelijk van het type bedrijf dat zich op een bedrijventerrein wil vestigen en de activiteiten van een bedrijf.

Bodemverontreiniging (waaronder PFAS)
In elke risico-inventarisatie is gekeken naar mogelijke extra bodemverontreiniging die niet via eerdere bodemonderzoeken kenbaar zijn geworden, hierbij wordt ook gekeken naar PFAS-verontreiniging. Daar waar dit met onderzoek is aangetoond is de raming van de grondexploitatie bijgesteld.

Netcongestie Zeeland
Het hoogspanningsnet in Zeeland heeft zijn maximale capaciteit bereikt. Daardoor komen aanvragen van nieuwe en zwaardere zakelijke aansluitingen op een wachtlijst. De specifieke gevolgen zijn nog niet helemaal duidelijk, maar voor sommige bedrijven kan dit ook een aanleiding zijn om nieuwe ontwikkelingen uit te stellen waardoor de vraag naar bouwgrond achterblijft.